证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2024-12本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　公司董事吕斌因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，委托董事刘晔出席会议并代为行使表决权，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。

　　公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,060,346,060为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.7元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。

　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。

　　基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。

　　平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。

　　专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：

　　①案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。

　　②设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。

　　③建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。

　　④停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。

　　⑤安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。

　　⑦餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。

　　⑧社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。

　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。

　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。

　　公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。

　　报告期内，公司以提升服务品质、深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展为主线，推动“品质、规模、效益”三者均衡向好发展，实现主要经营指标稳健增长。

　　2023年公司实现营业收入156.27亿元Bsports体育综合官网，同比增长20%。其中，物业管理业务实现营业收入147.58亿元， 同比增长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。

　　从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入121.13亿元，同比增长20.44%；平台增值服务业务实现营业收入5.84亿元，同比增长1.42%；专业增值服务业务实现营业收入20.61亿元，同比增长10.19%。 报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.60亿元，同比增长32.12%。

　　（1）管理规模进中提质。当前整体经济环境下，行业市场竞争进一步白热化，客户对品质提升和成本控制日益严格，公司持续夯实客户基础，着力提升经营质效，稳妥应对压力和挑战。截至2023年末，公司在管项目2,101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿㎡。

　　市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破。公司实现新签年度合同额40.44亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%。抢滩非住宅业态，多条细分赛道加速扩容。非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%，新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%；持续精耕金融业态，实现市场份额再扩大，新签年度合同额同比增长67%；擦亮高校赛道招牌，新签年度合同额同比增长31%；拓宽服务边界，深度参与城市服务，拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等业务规模大、服务面广、影响力大的城市服务项目。在非住宅业态优势巩固的同时，持续推进住宅专业能力建设，积极开拓市场化住宅业务。深耕核心区域，不断完善基础业务全国化布局。深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计实现营业收入84.70亿元，管理面积达到1.86亿㎡，有效提升优势区域项目密度，同时开辟了内蒙古、两大新区域。多路径聚力挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑。传统市场拓展锚定高质量项目，拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目；深化“总对总”开拓，新拓海康威视、超聚变等大客户，持续深入阿里、华为等价值客户战略布局协同；深挖优质合资合作客户资源，落地7家合资公司，形成相互促进、优势互补的融合发展局面；并购单位从整合到融合成效显著，报告期内四家收并购企业合计实现营业收入14.24亿元，新签项目年度合同额合计1.93亿元。

　　控股股东招商蛇口保持稳健经营，持续给公司提供业务资源和能力支持。2023年，招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿㎡，累计实现签约销售金额2,936.35亿元。截至 2023年末，公司来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，新签年度合同额为5.05亿元；公司持续深化招商蛇口开发增值业务协同，优化协同机制，进一步提升专业服务能力，招商蛇口在本公司大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。

　　（2）平台增值业务进中有新。以满足客户需求为导向，依托基础业务服务场景，平台增值服务持续扩容，经营质量改善。报告期内，企业商城进一步优化业务结构，主动放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，荣获“中央企业电商平台供应链生态建设优秀企业”和“数字化采购创新平台”。深入挖掘住宅业主个性化需求，充分利用内外部资源，创新打造业务平台，推动业绩增长。“招小播”开播35场，报告期内销售额超5,000万元，持续创新社区消费模式；“招小充”平台接入充电桩超2万台，实现高速增长；孵化柜机业务，全年新铺设柜机1,600余台；搭建“余房网”，通过线上线下一体化模式，做大租售业务规模；加强到家服务能力建设，聚焦居家生活场景，新增7项服务品类，持续深化空调清洗、家政保洁的推广，做深做优服务品质；大力发展到家宜居业务，深化地物协同，打造一站式软装采购平台，营业收入同比大幅增长。

　　（3）专业增值服务稳中向好。招商设施深度构建IFM服务体系并顺利通过ISO41001设施管理体系认证，在探索差异化竞争过程中发力半导体、新能源等高端制造领域，并成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商，保持国内IFM领域领先优势。建筑科技设计资质跃升至“甲级”，智能化工程业态承接范围得到进一步扩充，持续发掘智能家居等新兴业务需求，实现光伏等新兴业务快速发展。招商楼宇进一步拓宽机电安装、电梯维保等业务承接路径，加速布局能源管理业务，中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元。南光电梯被认证为“专精特新”企业，电梯销售安装业务营收同比增长135%。招商置业深化条块结合，提高租售平台利用效能，做大二手房租售业务规模，并强化地物协同，促进车位业务发展。招商保安聚焦公司重点发展区域，拓展高端市场、新型业态优质项目，积极探索布局科技安防业务。正章干洗坚持品质服务，调整商业模式，深耕优势区域发展平台业务，干洗业务营收同比增长超20%。积极探索“物业+康养”增值服务，线上进行营销融合、线下推进适老化业务合作及居家站点共建，并推进康养业务向“社区居家”发展。

　　（1）商业运营业务规模稳步扩大。截至2023年12月末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个。

　　2023年，各项营销推广工作积极推进，全年共组织各类主题活动500余场，客流总量同比增长38.6%。持续发力线余场。全年通过自媒体及外部平台，发布图文、海报、短视频等各类线条，有效提升线上流量。会员人数持续提升，会员总数累计达700万，同比增长27.6%。为推动项目合作落地，持续将优质品牌资源赋能至一线，提升项目品牌质量和夯实标杆基础，组织了全国招商大会，扩大品牌朋友圈等。同时，为实现“X+商业”的发展模式，打造独有商业赛道，致力于发掘新兴业态和大型体验类品牌，提升项目经营亮点。

　　（2）持有物业出租及经营业务整体表现稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，报告期末总可出租面积为46.92万㎡，2023年12月末总体出租率为96%。2023年公司通过精细化的运营管理，提高服务品质，同时注重老旧物业硬件设施设备的维护和改善以及安全管理工作，并根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。