Bsports官方网站新华网重庆频道12月7日，市一中法院联合辖区两级法院，针对近4年来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。

　　“近年来，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也愈加多样化。”市一中法院相关负责人说，2020年至今，市一中法院辖区两级法院共受理商品房预（销）售合同纠纷17366件，审结16382件，其中，市一中法院受理2431件，审结2388件。

　　经统计分析，此类纠纷中，房屋开发商利用自身优势地位，在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。

　　2019年4月，张某与某公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。合同附件的补充协议约定，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约内容，双方权利义务以商品房买卖合同及其附件约定为准。补充协议还约定本补充协议并非格式合同，也无不合理的减轻或免除原合同中约定应当由开发商承担的责任或不合理地加重购房人责任，排除购房人主要权利的内容。

　　2020年9月，该公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋未实现一梯一户、电梯入户。于是，张某未接收所购房屋，以补充协议的约定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约为由向璧山区人民法院起诉，请求判决支付违约金。

　　市一中法院二审认为，补充协议中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房人进行说明的情况下，购房人主张其不成为合同内容，应予支持。

　　补充协议中关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效。

　　故二审法院认定补充协议的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容，酌情判决重庆某房地产开发公司向张某支付违约金10 000元。

　　房地产开发企业通过格式条款将前期具体、确定且影响购房者购房意愿、合同订立及房屋价格的广告宣传内容排除在双方后期签订的购房合同内容之外，且没有进行特别提示、说明的，该条款不成为合同内容。

　　同时，仅约定“非格式合同”，但内容符合格式条款本质特征，且不合理地免除或者减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定无效。

　　2017年12月16日，某公司与张某某签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定张某某在某公司处购买商品房一套，成交价802068元，付款方式为2017年5月31日付首付款402068元，余款400000元办理银行按揭等。

　　合同还约定，因不可归责于双方的事由导致张某某未能获得银行，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商。

　　补充协议约定，只要出卖人未在合同签订之日起90日内收到款项，均视为买受人逾期付款，均不免除买受人继续支付购房款的义务。

　　后张某某未能办理按揭，逾期超过90日，经某公司多次催收，张某某仍未支付剩余房款。故某公司起诉至重庆市潼南区人民法院，请求张某某向其支付购房款400000元及逾期违约金。

　　市一中法院二审认为，合同约定若张某某未能获得不可归责于双方时，双方可以另行协商或者解除合同，该条约定的原因与责任对应，兼顾双方利益，符合公平原则。

　　补充协议却对合同相应内容进行了实质性变更，且该变更内容不合理地免除或减轻了公司责任，加重了张某某责任，限制张某某合同解除权等主要权利，张某某主张该格式条款无效，符合法律规定，遂判决撤销一审判决，驳回某公司的诉讼请求。

　　格式条款系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。

　　双方签订的合同补充协议是开发商提供的格式合同，这类格式合同若存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，相应条款应属无效。购房者能否顺利按揭有不确定性，其中包括购房者自身原因、开发商原因、不可抗力或者其他不可归责双方的原因等，若要购房者为未能成功办理的全部风险“买单”明显有失公允。

　　2020年7月23日，林某与某公司签订商品房买卖合同，约定林某购买该公司开发房屋一套，建筑面积135.04㎡。合同约定在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定有差异的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。

　　合同补充协议约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。第七条4.如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化，或者完全因房屋检测部门的原因，导致合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积出现差异的，双方均不承担责任。

　　北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积预测算报告书》显示：涉案房屋建筑面积：135.04㎡。北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，显示：涉案房屋建筑面积：132.48㎡。

　　案涉房屋于2021年9月8日办理了权利人为林某的产权登记，产权登记的建筑面积为132.48㎡。

　　林某向北碚区人民法院起诉，请求判令重庆某置业公司向林某支付房屋面积差价36783元。

　　市一中法院二审认为，双方签订的合同约定了房屋面积“据实结算，多退少补”的原则，现案涉房屋产权登记的建筑面积少于约定面积，林某主张据实结算，由某公司退还房屋差价Bsports官方App下载，应予支持，遂判决某公司退还林某购房款36783元。

　　本案中，商品房买卖合同约定，房屋出现面积误差多退少补，后开发商提供的补充协议约定，因计算方法或标准等发生变化致房屋面积出现差异，双方无需担责。对前述格式条款的理解，购房者和开发商存在不同理解，则应以该约定为格式条款为由，作出不利于提供方的解释，即当房屋产权登记面积小于约定面积时，开发商仍应承担返还房屋价差的责任。